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专注做空,做未来走势空吸筹法的成本极接近底部价

 
 
 

日志

 
 

楼市完全有可能崩盘  

2014-07-30 16:16:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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日前,据外媒报道称,社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心在京发布2014年《中国住房发展(中期)报告》,中国住房市场短期下跌不可避免,普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。尽管整体不会崩盘,但该报告的主编倪鹏飞认为,一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市,“崩盘完全是有可能的。”

  社科院的报告并非空穴来风,今年1月,70个大中城市中,房价环比下降的仅6个,到了6月,环比下降的城市已经增至55个,下跌面快速扩大,但跌幅仍很有限,仅有温州一个城市房价跌破上年同期价格。此外,全国住房成交量在今年上半年萎缩明显,今年上半年,中国商品住房销售面积和销售额分别同比下降7.8%和9.2%。


  不过,也有专家认为,虽然国内楼市首次出现自发性调整,但中国东部二三线城市出现崩盘的可能性并不大:其一,随着二三线城市限购令的全面放开,城市改善型需求,以及大量外来人口的流入,将延缓房价下跌的进程。

  其二,单独两孩政策全面放开之后,全国满足单独两孩的家庭有2100万左右,根据生育意愿推算,未来的单独两孩政策下可能将新增1400万新生儿。所以单独两孩政策有利于房地产的稳健均衡发展。

  全国各城市的房地产泡沫程度不同,即使在东部二三线城市中也存在着较大差异。如果楼市成交持续阴跌,房价出现宽幅震荡,那我们就不能说这个城市的房地产出现崩盘。所谓的崩盘就是要房价持续长期下跌、开发商面临全面洗牌、土地财政衰退引发其他一系列金融危机。

  首先,房价出现长期“量价齐跌”的现象。就像温州房价从2012年初的2万元/平方米,一直跌到现在的11000元/平方米,仍然有价无市,而且是连续近30个月的不断阴跌。如果未来东部二三线城市也出现了房价连续调整阴跌,那么我们可视为楼市出现崩盘。

  再者,开发商投资增速大幅放缓,房地产行业进行大洗牌。有很多开发商认为,目前楼市的调整只是黄金时代已经过去,但是白银时代仍然可期,所以偶尔我们现在还能看到部分一线城市的地王的出现。显然目前大多数开发商觉得调整房地产周期不会很长,虽然好日子已经过去,但是要说行业大洗牌,就有些危言耸听了。

  最后,随着房地产业步入长期调整期,土地市场价格也会低迷,甚至出现流拍现象,这势必会影响到地方政府的土地财政的收入。目前土地财政收入已经占到地方财政收入的近一半,而且地方政府为了基建投资的需要,往往拿土地作为抵押物向银行申请贷款,而如今土地价格下跌,银行就很有可能出于风险的考量,就要其补充抵押物。

  2014年大规模地方债偿还在即,预计下半年各地方政府低价大量推地的可能性正在加大,这将使土地的稀缺性马上淡化。房地产若是真正出现崩盘,那土地市场将会死气沉沉,政府推出的土地不是流拍,就是超底价成交。所以中国楼市最艰难的日子还在后头。

  真正的中国式的楼市崩盘将是开发商大量倒闭、房价连跌重挫、地方政府因土地财政收入锐减陷入困境。而目前中国楼市总体只是出现“量跌价滞”的局面,还远没有到社科院所说的崩盘那么可怕,但是作为管理层来说,要充分评估房地产下跌给经济和金融带来的重大影响,做到未雨绸缪。

  房地产出现调整对中国经济增长的影响是有限的,但带来的金融风险却不可低估。未来最有可能的是一个城市房地产出现崩盘,会触发很多城市随后跟进,如多米诺骨牌一样的出现,那就十分可怕了。
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