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专注做空,做未来走势空吸筹法的成本极接近底部价

 
 
 

日志

 
 

20年中国鬼镇 成因【2】  

2014-12-24 21:45:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【北海不是上海】20年中国鬼镇 成因【2】 - 188sx - 188sx的博客

 
    海南特区“试验田”,仅仅两年多,就做到“爆裂崩盘”这一步,完全出乎老爷们意料。哪里出乎意料?首先就是低估了“炒楼花”的威力,“炒楼花”,不是不能炒,邪恶资本主义社会,自有它的一套监管体系,而且也绝没香江龙虎药药劲那么大。而且前面说了,97年香江药劲上头,地产爆裂,暴跌80%,也是何其壮观。可惜老爷们92年看不到。加上神州野路子,监管没有,漏洞一堆,哪里是“炒楼花”,倒地皮批文项目抵押炒各种概念,简直就是“杠上花”,翻番打滚都止不住。其次老爷们低估了下面虎狼衙役们压抑太久,求财若渴的欲望,各地各级机关单位,纷纷卷款南下捞金,颇有当年解放海南岛的席卷之势。
  最后一地鸡毛,清算了一下,据说“沉淀”在海南特区的票子超过700亿,加上广西北海难兄难弟,毛估估上千亿。一月工资4、500的年代,折算下来到现在就是一堆近万亿的票子,砸进一省一地,管他啥特区也得鼻血长淌,一柱擎天。擎多高?92年海南房价从1000多一平直接擎到7000多;海口市地价,91年最高1400一平米,到93年擎到10000多一平米,当然鸡毛过后,96年从回起点,还是1400一平米。
  说起来数百亿票子,“沉淀”,肯定有一部分,钢筋水泥烂尾楼,也要钱修,但更多的,还是流进流出,例如潘潘潘总,就是淘到了人生“第一桶金”,再上帝都,风生水起。这是明面能拿出来说的。更多的,老规矩,跳过。老爷们为何当年下决心摁下“核试验”按钮?原因三点:第一这次“杠上花”,根本不在老爷们的掌控之中,换句话说,和后面卖土地分大头,本质区别;第二药力实在太快太猛,不及时放血,怕当时就要X尽人亡;第三裹挟进去的,地方衙役们就不说了,都是些想发横财的,票子大多也是来自“小金库”,这个日后老爷们自会清算,按下不表。关键是银行涉足太深,这个事关体大,不及时处理不行。
  最后出来负责排雷的是谁?朱地雷。93年在视察完北海之后,6月23日发表讲话:“北海不是上海......要量力而行”。此话一出,“跳过”们顿时醒悟,闻风退散,海南岛犹如刚经历过一次海啸,一地鸡毛。可见在神州不要说“控制房价”,就是搞爆泡泡,也不外乎老爷们出来说几句话发篇“社论”,真心只看老爷们愿意不愿意。
  前面说了,海南地产,重要一环就是银行贷款,发展到后来,基本就是画张图纸就能拿去银行套现。有同学说银行贷款不是各种验查审批?图样图森破。能从银行套现出来的,还是跳过不提。其次银行本身,也是心猿意马,摩拳擦掌准备从中分一杯羹。据说鸡毛之后,有银行表示当年巨额贷款的项目,实地去看才发现刚挖一个大坑,严重被骗。表演,都是表演,这么大一个项目,你银行连实地看都不看,就会批贷款?
  潮水退尽,银行盘点,损失最大的还是海南本地的“信用社”,果然近水楼台。93年泡沫破裂时,海南政府把几家深陷泥潭的信用社捆在一起,95年搞出个海南发展银行的东东,来为泡沫债务兜底,苦撑几年力有未逮,98年被央行“关闭”,也成为神州金融史上第一次由于支付危机而“关闭”银行。
  为了海南发展银行兜底地产泡沫的烂账,央行先是输血了近百亿,但是对于巨大的数字,几乎杯水车薪;最后选择“关闭”,海发行的烂账,再由工商银行来兜底,几经倒腾,直到98年朱地雷上台主政,首先就是发行2700亿元国债来筹集资金,第二年再剥离银行“坏账”,金额高达1万4千亿。说到底,93年的海南【特区】地产泡沫,历经几年折腾,最后还是神州屁民集体买单。

【楼花不是校花】
    如果按时间轴发展,接着应该讲【打工潮】【三产】【小金库】【分税制】到【人生豪迈重头再来】,一路发展下去,直到神州房地产业二次起飞,【仰望星空】。不过楼主是开发商,在商言商,先挑重点想说的说,至于上面说到的流程,下次抽空再倒叙,很符合最近美剧的流行手法。
  总结海南地产爆裂,重要一点就是“炒楼花”炒成“杠上花”,那什么是“楼花”,怎么炒??楼主今天做地产知识讲座,爱听的同学接着听,不爱听的下次讲到“第三产业”也不许听。
  卖楼花,学名“地产预售制度”,香江霍爷手笔。其实完全算霍爷独门迷踪拳?也不是。大部分走邪路的资本主义国家,劳动人民要买间房,先选好地皮,然后找来建筑公司,画好图纸,预付定金,建筑公司就开工,修完交房,支付尾款。这种还没盖房就先定(买)下的模式,实质也是买楼花。只是“资本主义走邪路,穷人大多住别墅”。这样一家一栋的House,对邻居旁人无甚影响,所以大家也就不甚关注。香江不同,大家都知道了,本来就地少人多,加上港府捂地惜拍,住House?有千尺豪宅(套内90来平米)给你,都是中上阶层。所以香江绝大多数物业都是高层公寓,恰恰和神州殊途同归,不愧血浓于水。
  高层公寓,这个资金就要求大,工期长,又牵扯到几十几百户,不像修别墅,一户一栋,修完就完工收钱。所以资本主义社会,修公寓的成本就摊得比修别墅高,不论美帝英夷小日本,高层公寓往往都在市中心,富人消费。香江不同,有钱没钱的,都需要买公寓,为了摊平成本,降低房价,霍爷就把预定制度引入高层公寓建设,确实收到奇效。
  奇效是什么,把画好图纸通过报建审批开始动工的物业,预先出售给业主们,香江楼房房号也叫“楼花”,所以先预定这样的期房,就叫“买楼花”。这样开发商就能预先回笼一部分资金,加上预售的市场份额,建设起来也就更有底气,大大降低开发商的资金压力和风险;作为回报,开发商卖楼花自然比正常现房便宜一些,购房者也有甜头,这样双方一拍即合,模式风行。就此霍爷也赚得盆满钵满,远胜过当年屹立船头破风浪。
  “楼花”模式有没有问题,原理上没有。期房相当于期货,只要开发商购房者按时交割付钱就行。但是既然是个“期货”,那就有了投机的手段。“买楼花”只需要付一部分钱,就可以拿到整个物业的期权。那么在离交割的这段时间内,就有炒作空间。当然,资本主义,炒高炒低,市场经济,一不小心“衰咗”,到时候楼价下跌无人接盘,交割房屋付不起钱,只能破产跳楼,“八个人一起上吊,何其壮观------”。
  这边神州试验田,当初就是一条龙照搬,只是玩的更过火,到后来不是“炒楼花”,炒地皮炒图纸炒项目,击鼓传花,不爆才假。所以后来老爷们也总结了一下,关于这个“住房改革”,不光要搬土地招拍挂的模式,还要搬管理经验制度,于是93年一地鸡毛之后,94年出台《城市房地产管理法》,建立了预售许可制度。老爷们说的含蓄,“在总结各地经验基础上”,其实就是海南试验田一片狼藉的成果。
  神州预售许可制度建立,刚开始也是照搬香江模式,只要物业拿到审批开始动工,就可以预售。其实大体来说,制度也没错。所以94年之后八年十年内,神州地产业基本还算波澜不惊,四平八稳。
  原因?其一大概93年试验余威,加上97年香江崩盘,在此期间,不论屁民老爷,对地产物业这些东东还是持谨慎态度。加上当时洗刷刷屁民口袋的花样还多,例如股市,神州经济三驾马车也刚刚腾飞,所以老爷们暂时还没把心思放到地产上。
  其二,房产预售许可制度还是有一定平抑房价的效果。此话怎讲?当时地产市场还未被老爷们重视,于是各地小开发商们开始五花八门的涌现。可以“卖楼花”这样对小开发商们来说,压力小,好经营,就做做当地街坊生意,也可以游刃有余。规模大些的开发商,因为价格被小开发商们压制,也就只好随行就市,各种促销打折唱歌跳舞,总体来说,神州那些年基本还是买方市场,价格符合市场需求,起伏不大。
  等地雷君下去,星空君继任首辅,发现问题来了,地雷君任上,隔三差五拍桌子瞪眼做了不少实事,这个以后慢慢聊,最重要一个,分税制,搞得朝廷丰盈,地方叫苦。怎么办?以前“下海创业”一类烂主意就不要再搞了,当时弄到公安搞押运,军队开大飞,五花八门,不成体统,后来统统整顿。星空君不愧地质出身,大棋落子------土地财政,也算当年寒窗苦读,学以致用。
  这次的土地财政,就不同当年海南孤岛上小闹闹,全国一盘大棋,要下好下活。怎么下,首先还是老爷们的拿手好戏,垄断。但是当时土地垄断可以,市场上还有大大小小五光十色的开发商,怎么处理?好办,本来这些奸商,见利忘义,把柄就不少,这个要整顿。先是央行发烂渣,时间差不多2004年左右,矛头就是“卖楼花”。点解?小地产商能地产预售,提前得到客户资金,对银行需求就相对较小。再说当时能从银行套现的,也是大家懂得。
  接着老爷拿手文宣,开始各方舆论发动、砖家论证、五毛起哄,为“打击奸商,保护消费者”云云。其实时至今日,开发商们照样豆腐不断,哪点保护?但当时各方压力之下,虽然没有取消“楼花”,但规则大变。最终结果是小开发商们资金压力骤然紧张,要不就是自绝,要不就是借高利贷支撑,然后自绝;总而言之,回看04年之后神州大地,开发商基本就剩两种,官家坐大,官商勾结坐大,如“W科”“B利”“H大”“W达”......自此以后环环相扣,老爷们一边“调控”,银行们一边放贷,开发商一边哄抬;房价一飞冲天,终于在神州成为快乐的一家。
  所以有些东西,民间但凡能保存一分能力,老爷也不能为所欲为。就像当年厦门【特区】的支柱产业大飞生意一样,形象代言人星爷(请同学们注意不是香港那位星爷),汽油倒腾进来卖2块多钱一升还能赚取暴利。星爷另外也别有本事,当年神州春风中的甜妹子们,纷纷落马,楼主前面就发过一位,同学们自己去找。

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